Házépítés vagy vásárlás?

Házépítés vagy vásárlás? A 2021-es évet és a kormány otthonteremtési programjának legújabb 5 elemét nézve talán a válasz erre a kérdésre nehezebb, mint eddig bármikor. A Többgenerációs CSOK, a családok megmentője? című cikkünkben már írtunk a tetőtér beépítésére szóló támogatásról, ami egyértelműen a felújítás malmára hajtja a vizet, ám a többi támogatás részletes megvizsgálásánál már nem ilyen egyértelmű a helyzet. A választásnál figyelembe kell vennünk azt is, hogy mit szeretnénk, mennyiből, és a környéken ahol mindezt megvalósítanánk milyen az ingatlanpiac.

Az ÁFA-visszaigénylésnek köszönhetően például minél nagyobb a tervezett házunk nettó összege annál inkább éri meg a házépítés mellett dönteni. Itt is különbséget tehetünk 3 felállás között:

– generálkivitelezővel CSOK nélkül építtetjük leendő házunkat;
– generálkivitelezővel és CSOK igénybevételével építtetjük leendő házunkat;
– generálkivitelező megbízása nélkül építjük leendő házunkat.

Egy példával szemléltetve a 40 millió Ft-os ház esetében úgy néz ki, hogy egy nettó 40 milliós ház bruttó ára generálkivitelezővel, CSOK nélkül 42 millió Ft (40 millió Ft + 2 millió Ft), míg úgyszintén egy nettó 40 milliós ház bruttó áránál generálkivitelezővel és CSOK-kal, a végső ár megegyezik a nettó árral, azaz 40 millió Ft-al, mivel az 5%-os ÁFA is visszaigényelhető ebben az esetben. A különbség nem is ennél a 2 típusnál érzékelhető leginkább, hanem a harmadik esetben, amikor egy nettó 40 millió Ft-os házat generálkivitelező nélkül építünk, mivel a bruttó ár ott rögtön 45,8 millió Ft-ra ugrik (40 millió Ft + 10,8 millió Ft (27%-os ÁFA) – 5 millió Ft (visszaigényelhető 27%, maximum 5 millió Ft-ig).

Ugyan vállalkozásunkkal már egy ideje a házépítés mellett raktuk le a voksunkat, ám megkérdőjelezhetetlenül vannak olyan esetek, amiknél a felújítás valóban jobb döntésnek bizonyulhat. Ilyen például álmaink környezetében felbukkanó eladó használt ingatlan, esetleg a családi ház kibővítése a többgenerációs CSOK igénylésével. Ám mivel ez a cikk most nem a mi személyes véleményünkről szól, hanem alapos utánajárás után szeretnénk felkészíteni az olvasóinkat a használt ingatlan adta lehetőségekre, vagy az esetleges nehézségekre.

Használt ingatlan vásárlása és az ezzel járó felújítás

Ennél a pontnál mindenféleképpen meg kell említeni ismételten a kormány otthonteremtési program egyik elemét, az otthonfelújítási támogatást. Az egyszer igénybevehető lakástámogatás igénylésénél a költségek 50%-át vállalni kell a családoknak – legfeljebb 3 millió forintig ami azt jelenti, hogy az anyagköltség és munkadíj fele-fele arányban igényelhető, így akár egy 6 milliós felújításra is felhasználhatják, amennyiben a felújítás egyik fele anyagköltség, a másik fele munkadíj. Szükség is lesz erre a 6 millió forintra, hiszen már egy sima tisztasági festés is jókora összeggel terhelheti a családokat.

A felújítások esetében megkülönböztetünk 6 kategóriát, aminél mind más-más összegekkel kell számolnunk az elkövetkező munkálatoknál.

1. Az ingatlan jó állapotban van (már felújítva vettük vagy mindössze pár éve épült), egy tisztasági festés azonban ebben az esetben is ajánlott. Ha újabb típusú ingatlan vásárlására adjuk a fejünket, jogosan merül fel a kérdés, hogy akkor miért nem az építkezést választjuk, hiszen akkor pontosan olyan lesz az otthonunk, mint amilyet megálmodtunkl. Azonban, ahogyan az elektronikai cikkeknél, a házakra is igaz, hogy már az átadás után veszít értékéből így egy 4-5 éves házat lehet, hogy olcsóbban ki tudsz fogni, mint egy újonnan épült házat. Itt meg kell említeni a lokációt is, ami sokszor a legfontosabb otthonunk kiválasztásánál.

2. Az ingatlan kisebb átalakításokat igényel, de szerkezeti szempontból hibátlan állapotban van. Az ingatlan 20 éves vagy fiatalabb. Ezeket a házakat 4 lehetőség miatt szokták árulni: kinőtte a család, rossz szomszédság, esetleg közeli útépítés, költözés -más városba esetleg országba- vagy mert a kivitelező rossz munkát végzett és meg akarnak tőle szabadulni. Nem véletlen mondják az „okosok”, hogy használt ingatlan vásárlására kötelező magaddal szakembert vinni, aki nem csak azt tudja mit kell kérdezni, de észre is veszi, ha az ingatlannal valami nincs rendben.

3. Az ingatlannak ugyan hibátlan a szerkezeti állapota, ám a belső koncepció nem ízlésünk szerinti (általánosságban elmondható, hogy ez a leggyakoribb eset, hiszen nincs 2 egyforma ízléssel rendelkező ember). Az ingatlan 20-30 éves. Ezek a házak alapterületben általában megfelelőek és tetőtérbeépítésre is ideálisak. Itt gyakori a fűtéskorszerűsítés, amire szintén felhasználható a kormány otthonfelújítási támogatása, ezen felül a többgenerációs CSOK is remek lehetőséget biztosít ennél a háztípusnál. Ugyan a legtöbb esetben ezeknél az épületeknél nincs probléma a tetővel, idővel mégis itt-ott kisebb-nagyobb felújításokkal kell számolnunk. Egyik legnagyobb probléma ezekkel a házakkal, hogy 30 évvel ezelőtt nagyon más volt a “divat” és mire a mai szintre akarnánk felhozni az épületet, sokszor akár egy új ház árával is felérhet a teljes össze(vételár és felújítás ára).

4. Az ingatlan külső és belső munkálatokat igényel a beköltözés előtt. A ház körülbelül 30-60 éves. Ide tartoznak a 70-es évekre jellemző úgymond „Kádár-kockák”, amik már betonalappal rendelkeznek és a kisméretű tömör téglás, vagy az ikersejt téglás épületek jellemzik. Az ilyen korú épületek tetőszerkezete általában teljes felújítást igényel, mivel sok a palafedéssel épült ház, aminél a tetőszerkezetet leginkább a gyenge szóval lehetne jellemezni. Egy 10×10-es Kádár-kocka tetőszerkezete körülbelül 150 m2 felületű, melynek a teljes újjáépítése bontással együtt olyan 3-3.5 millió forint körül mozog. Ezeknél az épületeknél gyakran szorulnak cserére a nyílászárók, és a belső falak is sokszor áthelyezésre kerülnek. Meg kell említeni, hogy ezeknél a házaknál nincs padló alatti vízszigetelés, tehát szükség lesz új hő- és vízszigetelt padló rétegrendre. Ez a típus azonban jó választásnak bizonyulhat, a főváros közelében, amennyiben egy olcsóbb házat szeretnénk, és be tudjuk vállalni a szakaszos felújítást.

5. Az ingatlan kora körülbelül 50-100 év közöttire tehető, ide tartoznak az úgy nevezett polgári épületek, vagy kis kúriák. Vadregényes kerttel, és egy olyan épülettel, ami mondhatni saját történelemmel rendelkezik. Meglátod és megszereted, és 50-50% esély van rá, hogy egy pénznyelőt vettél vagy életed legjobb befektetését. Itt egy jelentős kockázattal kell számolnunk és mindenféleképpen szakember szükséges a felújításhoz, ugyanis ezzel a történelemmel és múlttal rendelkező házak ugyan átestek már korszerűsítésen és felújításon, de az nem a legkorszerűbb megoldások szerint történt. Gépészetileg és energetikailag teljesen elavultak és amellett, hogy sokszor ez az elavultság veszélyt is jelenthet, nem kevés összeggel jár a felújítás. Ezeknél a házaknál azonban a legnagyobb problémát a vízszigetelés hiánya jelenti, aminek a pótlása elég körülményes és jócskán a zsebünkbe is kell nyúlni hozzá. Amellett, hogy koszorú ritkán van az épületen, a tetőtér beépítés statikai okokból sokszor megvalósíthatatlan. Ezért általában a kő vagy tégla alapozás okolható és az, hogy ezek az anyagok igazán érzékenyen reagálnak a talajsüllyedésre.

6. Az ingatlan rossz állapota mellett akár a bontás is szóban jöhet (ez nagyrészt külterületekre és tanyavilágra jellemző, amennyiben a vásárló úgymond „menekül” a város zajától és beleszeret a távoli hangulatba, ám maga az ingatlan lakhatatlan állapotban van). Az ingatlan akár több mint 100 éves is lehet és csak a helyszínen kizárólag szakember tudja megmondani, mégis mennyivel jár a felújítás.

Sokan használt ingatlan vásárlása után a szakaszos felújítás mellett döntenek, ám valljuk be őszintén ez 2-3 gyerekkel nemcsak, hogy veszélyes, de elég körülményes is. Természetesen egy fiatalabb kreatív pár esetében gyermekvállalás előtt ez egy jó megoldásnak is bizonyulhat. Ezen kívül nem szabad alábecsülni a DIY videók hasznosíthatóságát sem és azt sem, hogy ezek nagyrészt egy könnyű és olcsó megoldást biztosítanak a vállalkozó kedvű párok számára. A magyar mentalitás amúgy is arról híres, hogy mindent IS meg tudunk csinálni, és talán ezért van akkora igény Európán belül szinte mindenhol szakembereinkre.

Mit kell tudni az új építésű ingatlanokról?

A Zöldház weboldalán, a zoldhazepites.hu-n ötletadó házterveink segítségével egy teljesebb képet kaphatsz arról, hogy milyen összeggel kell számolnod egy építkezés során, vagy, hogy mit takar pontosan jövendőbeli otthonod megépítésének folyamata. Ahogyan azt a cikkünk elején említettük, a legújabb otthonteremtési támogatásoknak köszönhetően már nem feltétlenül igaz az, hogy a használt mindig olcsóbb. Azonban azt is hozzá kell tenni, hogy a házépítés leginkább a nagycsaládosok számára éri meg, hiszen rengeteg lehetőség és támogatás áll rendelkezésükre.

Amennyiben a házépítés mellett döntesz, a Zöldház csapata amellett, hogy egy látványos tervrajzot készít leendő otthonodról, a részletes és egyben tételes költségvetés sem fog változni a kivitelezés alatt, így a megbízható kivitelezésnek köszönhetően a házépítés során neked csak annyi dolgod lesz, hogy aláírod a szerződést. Ha a házépítés menetéről részletesebb tájékoztatást szeretnél, keresd csapatunkat bizalommal.

Categories: Cikk