Minden amit az ingatlan adózásról tudni kell
Az ingatlanokat érintő adózás sokak számára még mindig egy megválaszolatlan kérdés, ámde azzal talán a legtöbben tisztában vannak, hogy bizonyos esetekben kötelezettség illeti az eladót. Ez az elmaradhatatlan adófizetés azon ingatlanok eladóját terheli, akik a korábban vásárolt összeghez képest valamivel drágábban értékesítik az érintett házat vagy lakást. Ez a bizonyos összeg korántsem mindegy, hiszen érdemes tisztában lenni az eladást követően az újabb költségekkel, főleg akkor, ha új ingatlan vásárlása a cél és ehhez még kiegészítésképpen hitelfelvételre is lesz majd a jövőben szükség. Abban az esetben, hogyha az eladni kívánt ingatlan magánszemélyként lett megvásárolva, akkor az összeg különbözetéből származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadó megfizetésére köteleznek.
A legegyszerűbb módja annak, hogy mindenki számára érthető legyen az adózással kapcsolatos eljárás, egy gyakorlati példa levezetése lesz, ami segít tisztázni ezt a kérdést és eloszlatja az esetleges bizonytalanságokat is.
Egy 2014-ben vásárolt ingatlan értékesítési ára 30.000.000. Ft volt, azonban ugyanezt a családi házat a 2019-es évben jóval magasabb áron, azaz 40.000.000. Ft-ért sikerült eladásra bocsátani. Az eladó és a vevő között létrejött megállapodást írásba kell foglalni, ez köztudottan az adásvételi szerződés megkötése, ami magába foglalja a fizetési ütemezést is. Jelen esetben a felek között történt egyezség szerint a szerződés kötés alkalmával a vevő egy összegben 21.000.000. Ft -ot fizet az eladó részére, majd a fennmaradó 19.000.000. Ft hátralékot az ezt követő 4 évben fogja részletekben kifizetni, amit a vevő további 1.500.000. Ft kamattal is kiegészít. Természetesen a kamatfizetésről szóló kötelezettség írásba lett foglalva az adásvételi szerződés egyik pontjaként. Az eladó újra cserélte a ház szigetelését, illetve a külső nyílászárókat is, így a munkafolyamatot és az anyagköltséget érintő díjakról számlával rendelkezik, aminek az összege 5.000.000. Ft lett. A ház továbbá teljesen ki lett festve a 2018-as évben, aminek szintén egy 750.000. Ft-os számla igazolja a költségét. A családi ház tulajdonosa saját kezűleg végezte el a kerítés felújítását, aminek a végső összege 900.000. Ft lett. Összesen 750.000. Ft értékű az átruházás során felmerült egyéb számlával igazolt költségei.
Az így kiszámításra kerülő adó esetében több tényezőt kell figyelembe venni, ami a fentiek egyértelmű függvénye alapján lesz lehetséges. A vagyoni jog átruházásából illetve az ingatlan értékesítéséből befolyt jövedelem összegét a bevételből kiindulva a tulajdonban tartás idejét nézve és az egyéb felmerülő költségek együttes meghatározója alapján kell kiszámítani. Az ezekből származó összes bevétel az, amit az eladó az értékesítés során megszerez. Ezen összeg megszerzésének pontos ideje akkor kerül bejegyzésre, amikor az erről szóló okiratot a felek eljuttatták az ingatlanügyi hatósághoz.
A gyakorlati példa alapján tehát az ebből szerzett egész bevétel összegéből le kell vonni az eladót terhelő igazolt költségek értékét, ami ez esetben az értéknövelő beruházásokat, az értékesítés során felmerült egyéb költségeket és természetesen a megszerzés összegét és az ezzel kapcsolatos kiadásokat érinti egyaránt.
Az így kiszámított összeg 100%-a jövedelemként van elkönyvelve a megszerzés évében, illetve azt megelőző évben is, a továbbiakban pedig az előbbi 2. évben 90%, a korábbi 3. évben 60%, az azt megelőző 4. évben 30% és a korábbi 5. évben pedig 0% a hozam az előző években történt átvétel esetében.
Az ingatlanadó összegének a pontos meghatározása a következőképpen zajlik a gyakorlatban:
Abban az esetben, hogyha az ingatlan teljes végösszege részletekben kerül kifizetésre, akkor is a teljes vételárat kell figyelembe venni, amikor az eladás évében befolyt jövedelmet kell kiszámítani. Az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról rendelkezése alapján a bevétel megszerzésének pontos ideje akkor van, amikor az eladásról szóló adásvételi szerződést a felek eljuttatták az ingatlanügyi hatósághoz.
Az ingatlan értékét esetlegesen növelő kiadások az ingatlant érintő normál piaci árát emelő kiadásnak számítanak, továbbá ez egy olyan állagmegőrzés is egyben, ami az eladás előtti 24 hónapon belüli jövedelem 5%-ánál magasabb összegű beruházással történt. A felújítási munkálatok részét képezte a ház teljeskörű újrafestése, ami a fenti gyakorlati példa alapján 750.000. Ft értékű állapot megőrzés volt, ámde ezt az összeget nem lehet elszámolni , hiszen ezen érték nem haladja meg az eladásból származó jövedelem 5%-át.
A törvény értelmében a házilag történt egyéb felújítási munkálatokat nem lehet többlet költségként felszámítani.
Az ingatlan birtoklását is figyelembe kell venni, amit az alábbi ábra tökéletesen szemléltet:
| Megszerzés éve | Jövedelemnek számít |
| 0. év – 2019 | 100%-a |
| 1. év – 2018 | 100%-a |
| 2. év – 2017 | 90%-a |
| 3. év – 2016 | 60%-a |
| 4. év – 2015 | 30%-a |
| 5. év – 2014 | 0%-a |
Az ingatlanadó pontos összegének meghatározását a továbbiakban szintén egy ábra segítségével fogjuk ismertetni:
| Az ingatlanadó mértékének kiszámítása | |||
| Az ingatlan eladási ára | 40 000 000 Ft | – | |
| A vevő által fizetett kamat | 1 500 000 Ft | – | |
| Bevételek összesen | – | 41 500 000 Ft | |
| Az ingatlan szerzési összege | 30 000 000 Ft | – | |
| Az értéknövelő beruházások | 5 000 000 Ft | – | |
| Az átruházások költségeinek összege | 750 000 Ft | – | |
| Költségek összesen | – | 35 750 000 Ft | |
| A számított összeg | – | 5 750 000 Ft | |
| Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30% | – | 1 72 500 Ft | |
| Személyi jövedelemadó (15%) | – | 285 750 Ft | |
Fontos megemlíteni, hogy abban az esetben, hogyha az adóbevallást a Nemzeti Adó- és Vámhivatal készíti el, akkor a bevallás összegét köteles az eladó kiegészíteni az ingatlan eladásából befolyt jövedelem összegével, amit az internetes SZJA felületen van lehetősége megtenni.
Categories: Cikk